商品房买卖合同纠纷案件审理：司法

东莞大朗律师获悉

为正确、及时审理涉及商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》，结合民事审判实践，制定二手房买卖合同司法解释。更多关于最高人民法院二手房买卖合同司法解释的法律知识，请继续阅读以下寻法网小编精心总结整理的相关知识。希望对您有所帮助。

1.最高人民法院关于二手房买卖合同的司法解释

最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷适用法律若干问题的解释

（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）

法释[2003]7号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。现予公布，自2003年6月1日起施行。

2003 年 4 月 28 日

为正确、及时审理涉及商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《城市房地产管理法》根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国担保法》等有关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）向社会公开销售未建成或者已竣工的房屋，并将房屋所有权转让给他人的情形。买方，买方支付价款。合同。

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证与买受人签订的商品房预售合同无效。但如果出卖人在提起诉讼之前取得了商品房预售许可，则可以认定其有效。

第三条 商品房销售广告、宣传材料属于要约邀请，但出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺较为具体，对成交的结论产生重大影响。商品房买卖合同和房价的确定。如果受影响，则视为要约。这些说明和承诺即使没有写入商品房买卖合同，也应视为合同内容。当事人违反约定的，应当承担违约责任。

第四条 出卖人以认购、订购、预约等方式接受买受人支付的定金作为订立商品房买卖合同的担保，因当事人一方原因致使商品房买卖合同不能订立的，按照存款法律规定办理；因双方原因无法订立商品房销售合同的，出卖人应当将定金退还给买受人。

第五条 商品房认购、订购、预定等协议有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房销售合同主要内容，且出卖人已按照约定接受购房款的，该协议视为商品房销售。合同。

第六条 当事人以商品房预售合同未依照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以登记备案程序作为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但一方已履行主要义务且另一方已接受的除外。

第七条 拆迁人与被拆迁人以产权调换的形式签订拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人对被拆迁人在有特定位置和用途的房屋内给予补偿和安置。拆迁人将补偿安置房出售给第三方的，三人中被拆迁人优先获得补偿安置房的请求，应当支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定办理。

第八条 有下列情形之一，致使商品房买卖合同目的无法实现的，买受人无法取得房屋的，可以请求解除合同，返还已支付的购房款及利息；赔偿损失，并可以要求卖方承担不超过已支付金额的损失。赔偿责任相当于购买价格的两倍：

（一）商品房买卖合同签订后，出卖人未通知买受人将房屋抵押给第三人的；

（二）商品房销售合同签订后，出卖人将房屋出售给第三方。

第九条 出卖人订立商品房买卖合同大朗镇律师，有下列情形之一，致使合同无效或者撤销、终止的，买受人可以要求返还已付的购房款和利息，赔偿损失，可以要求卖家承担任何不当责任。超过所支付货款两倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒未取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证的；

（二）故意隐瞒所售房屋已抵押的情况的；

（三）故意隐瞒所出售房屋已被出售给第三人或者房屋已被拆迁补偿安置的事实的。

第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通单独订立商品房买卖合同并交付使用，造成房屋买卖合同无效，请求确认出卖人与第三人之间的商品房买卖合同无效。买方无法获得房屋。 ，应该支持。

第十一条 房屋所有权转移，视为房屋交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋损坏、灭失的风险在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；如果买方收到卖方的书面交货通知后无正当理由拒绝接收，则房屋损坏或灭失的风险将由卖方承担。自书面交货通知确定的交货使用之日起，由买方承担，但法律另有规定或双方另有约定的除外。

第十二条 房屋主体结构因质量不合格而无法交付使用，或者房屋交付使用后，经确认房屋主体结构质量不合格，买受人请求解除交付使用的；合同及损失赔偿均予以支持。

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住、使用，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应当支持。

交付使用的房屋出现质量问题的，在保修期内出卖人承担修理责任；出卖人拒绝修理或者逾期修理的，买受人可以自行修理或者委托他人修理。修理期间造成的修理费用及其他损失由卖方承担。

第十四条 出卖人交付使用的房屋建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的。合同有约定的，按照约定办理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（1）面积误差率绝对值在3%（含）以内，按合同约定价格结算。买方要求解除合同的，不予支持；

（2）面积误差率绝对值超过3%，买受人要求解除合同并返还已付货款及利息的，应予支持。买方同意继续履行合同。房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差率在3%（含）以内的部分，由买受人按约定价格支付。面积误差率超过3%的部分，由需方按约定价格支付。房价由卖方承担，所有权归买方；房屋实际面积小于合同规定面积的，面积误差3%（含）以内的部分房价及利息由出卖人退还给买受人，面积应退还给买方。如果误差超过3%，卖家将双倍返还给买家。

第十五条 根据合同法第九十四条的规定，出卖人逾期交付房屋或者买受人逾期支付货款，经催告后三个月内合理期限内不履行的，一方请求撤销。合同成立，当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定的，行使解除权的合理期限为经对方催告后的三个月。对方当事人未催告的，解除权应当自解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使解除权的，解除权消灭。

第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，按照违约金超过造成损失百分之三十的标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，违约金的数额应当按照违约造成的损失确定。

第十七条 商品房买卖合同未约定违约金数额和损失赔偿数额的计算方法。违约金或者损失赔偿的数额可以参照下列标准确定：

逾期贷款按照未付购房款总额计算，并参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息计收标准。

房屋逾期交付使用的，按照逾期交付期间有关主管部门公布的或有资格的房地产评估机构评估的同地点同类房屋的租金标准确定。房子。

第十八条 因出卖人的过错，买受人未能在下列期限内取得房屋所有权证的，出卖人应当承担违约责任，但双方另有特别约定的除外：

（一）商品房买卖合同约定的房屋所有权登记期限；

（二）商品房买卖合同标的物为未建成房屋的，自房屋交付使用之日起计算90日；

（三）商品房买卖合同标的物为竣工房屋的，为自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或损失金额难以确定的，可以按照已支付的购房款总额，参照金融机构规定的逾期贷款利息计算和收取标准计算。中国人民银行。

第十九条 商品房买卖合同或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的房屋所有权登记期限届满后，买受人因出卖人原因无法办理房屋所有权登记的。登记后，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。

第二十条 出卖人与承销商签订商品房承销合同，约定出卖人将承销商开发建设的房屋以出卖人名义出售的东莞大朗律师，承销后未售出的房屋包销期间由包销商按照合同约定进行销售。除非双方另有约定，否则按包销价格购买。

第二十一条 出卖人自行出售同意承销商承保的房屋，承销商向出卖人请求赔偿损失的，应当支持，但当事人另有约定的除外。

第二十二条 买卖双方因商品房买卖合同发生纠纷的，人民法院应当通知承保人参加诉讼；逾期未履行的，人民法院应当通知承保人参加诉讼；出卖人、包销商、买受人对各自的权利义务有明确约定的，人民法院应当通知包销商参加诉讼。内容决定了各方的诉讼状态。

第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因一方原因不能签订商品房担保贷款合同，商品房买卖合同不能继续履行的，另一方不履行商品房买卖合同。甲方可以要求解除合同并赔偿损失。因非双方原因导致商品房担保贷款合同不能订立，商品房销售合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当返还商品房销售合同的本金。收到的购买价格及其支付给买方的利息或押金。人们。

第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、终止，导致商品房担保贷款合同目的未能实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的应予以支持。

第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，一方当事人请求确认商品房买卖合同的效力或者撤销、终止合同的，被担保人作为第三人提起诉讼的，有独立请求权的，当事人应当凭商品房买卖合同提起诉讼。担保贷款合同纠纷一并审理；不起诉的，仅处理商品房买卖合同纠纷。被担保人就商品房担保贷款合同纠纷单独提起诉讼的，可以与商品房买卖合同纠纷一并审理。

商品房销售合同被确认无效或者被撤销、终止，商品房担保贷款合同也终止后，出卖人应当将收到的购房贷款本息和购房款退还给被担保方和被担保方。买家分别。

第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同约定偿还贷款，且未向被担保人办理商品房抵押登记手续的。担保权人起诉买受人，要求处分商品房买卖合同项下的买受人合同。卖方有权参加诉讼的，应当通知卖方参加诉讼；被担保人同时起诉出卖人时，出卖人为商品房担保贷款合同提供担保的，应当列为共同被告。

第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款合同约定偿还贷款，但已取得房屋所有权证并向担保人办理商品房抵押登记手续的。抵押权人请求买受人偿还贷款或结清抵押物。如果房屋先付，则不得将卖方添加为当事人，除非卖方提供担保。

第二十八条 本解释自2003年6月1日起施行。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后签订的商品房买卖合同发生的纠纷，适用本解释。本解释发布施行后，如果仍处于一审、二审阶段的。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后签订的商品房买卖合同产生的纠纷，在本解释公布施行前已尘埃落定。当事人按照审判监督程序申请再审或者决定再审的，不适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖，适用当时的法律、法规和最高人民法院《关于审理房地产案件若干问题的解答》。 《房地产管理法实施前的开发运营案例》。

2. 可以根据买卖合同起诉债务人吗？

债务人可以根据销售合同起诉。原因如下：

事实上，诉讼是合格民事主体的权利。遵守合同的一方可以直接提起诉讼，也可以催促后提起诉讼。起诉没有先决条件。根据民事诉讼法第一百一十九条规定，提起公诉应当具备下列条件：

（一）原告是与案件有直接利害关系的公民、法人或者其他组织；

（二）有明确的被告人；

（三）有具体的诉讼请求、事实和理由；

（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖的。

如果当事人符合上述四个条件，就可以依据买卖合同起诉债务人。

3、什么样的买卖合同无效？

确认合同无效有以下五种情况：

（一）当事人以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益的。

订立合同时，双方应当作为平等当事人协商一致。合同中约定的每一项条款都是双方真实意思表示。如果一方以欺诈手段，另一方不了解具体情况，在受让方当事人的胁迫和无奈下签订的合同，并不代表当事人的真实意思表示，其合法权益势必受到损害。因此。此类合同不受法律保护，无效。

（二）恶意串通损害国家、集体或者第三方利益的。

合同双方以损害国家、集体或者第三人利益为目的，事先达成某种协议或者默契而订立的合同，属于违法合同，不受法律保护。无效。

（三）以合法形式隐瞒非法目的的。

合同的形式、内容、格式均合法，但订立合同的目的不合法。它利用合法的形式来掩盖其非法目的。例如，以合法形式掩盖非法占有目的的合同。

（四）损害社会公共利益的。

当事人订立此类合同的目的是满足自身私人利益，其危害性是破坏社会经济秩序，侵害国家、集体和公共利益。以损害社会公共利益为目的的合同无效。

（五）违反法律、行政法规强制性规定的。

所谓违反法律、行政法规的强制性规定，是指违反全国人民代表大会及其常务委员会通过的法律的强制性规定和国家颁布的行政法规的强制性规定。理事会。不指地方政府制定的行政法规。法规中的强制性规定。

综上所述，在二手房销售司法解释中，对不同类型二手房的挂牌和交易存在一定的限制。哪些二手房可以交易，哪些二手房不允许买卖？是的，这些在二手房销售司法解释中也有明确规定。如果您想了解更多法律知识，请咨询法律网。

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