房地产买卖契约纠纷案例分析：违约

东莞大朗律师获悉

【案例介绍】

原告王某（乙方）经中介人介绍，与被告张某（甲方）签订了房产买卖合同。合同明确规定违约责任：乙方中途后悔合同或未按时还清房款，乙方不得向甲方支付押金，甲方后悔合同中途或未能按时交付房产的，甲方应自后悔之日起当日双倍返还乙方定金，并按逾期每日向乙方支付千分之三的滞纳金。

合同签订后，王某于当天按照合同约定向张某支付了购房定金2万元。张某给王某开具了收据，说明收取押金的事实。

合同签订十天后，王某向张某发出解除合同通知书，要求解除双方此前签订的房产买卖合同，并返还双倍购房定金4万元。理由是张某未按照合同约定转让涉案房屋产权。原始证书放在中介办公室。王某了解后发现，涉案房屋还有一笔贷款尚未偿还。

张某收到解除合同通知后，给原告王某回信称，王某在签订合同时已充分了解涉案房屋，并知道涉案房屋已抵押在银行。故不同意解除涉案房屋买卖合同。 。

【争议焦点】

本案中，王某能否以张某未告知房产抵押情况为由解除合同？

【案例分析】

我国《合同法》第九十四条规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使合同目的不能实现的”。守约方有权解除合同。 《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的大朗镇律师，应当将转让价款支付给抵押权人，以清偿债务或者提存。转让价款超过债权数额的部分归抵押人所有。所有不足之处均应由债务人清偿。抵押期间东莞大朗律师，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

本案中，虽然双方合同第一条款规定“乙方已充分了解甲方欲出售的房产，并愿意购买该房产”，但并未明确主要条款得知涉案房屋已抵押给银行。张某也未能提供充分证据证明其已将房屋被抵押的事实告知王某。由于张某未履行告知涉案房屋抵押状况的义务，双方合同中并未约定如何偿还抵押债务。如果涉案房屋抵押登记尚未注销，张某将无法按照合同规定的时间协助王某过户房产。双方合同目的无法实现，王某有权解除合同。

王某作为买家，在签订房屋买卖合同时未能核实涉案房屋的状况，也存在遗漏。因此，法院判决张某退还王某2万元购房定金，并支付自合同签订之日起至实际付款之日止的利息，驳回王某双倍返还购房定金的主张。

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