租房纠纷：房东换锁逐客闹上法庭，双方究竟孰对孰错？

东莞大朗律师获悉

租赁期间，房主期待寻觅到理想的租户，租户盼望遇到体贴的房主，实际上，这种融洽的租赁互动，必须依靠双方坦率交流、互相体谅。此案中，租户延迟支付房款，房主追讨、勒令搬走未果后更换门锁将人赶走……双方矛盾逐渐激化，争执不断，最终诉诸法律，究竟谁是谁非？

01 基本案情

2017年11月15日，魏某在本市有一块闲置土地打算对外招租，熊某得知此事后便与其进行了沟通，接着双方达成了《场地租赁合同》，明确了租赁时长以及费用结算办法等细节。合同生效之后，熊某在承租的场地上开始建造厂房，同时采购了相关设备，这些设施主要用于开展汽车救援和维修业务。

二零二三年，由于众多经营款项无法按时回收，熊某遭遇了资金周转难题，因而对魏某的部分租金未能按时支付。二零二四年二月二十九日，双方展开结算，明确熊某尚需偿还魏某二零二零年一月一日至二零二四年十二月三十一日期间所拖欠的场地使用费用、厨房使用费用以及水电气费用，总计金额为元。熊某先交了1万元，然后给魏某写了张20万的借据，上面写着借款人是因为没付房租和其他费用，所以改成借钱这种方式还给对方，并且定下了还钱的时间

但是，熊某没有依照约定归还欠款，魏某在2024年3月7日把租赁的场地关闭并锁上，持续了将近两个月，直到4月24日，这个举动使得熊某无法正常做生意。

二零二四年六月，魏某向法院提起诉讼，请求熊某支付所借资金及相应收益，经审理，法院作出裁决，责令熊某履行还款义务并支付利息。

二零二四年七月一日，熊某向法院提起诉讼大朗镇律师东莞大朗律师，请求终止合同，并要求获得停业期间的经济损失赔偿，同时索要场地原有投入的价值补偿。

02 审理认为

利川法院审理后确认，依照法律成立契约具有法律效力，双方当事人需遵循约定执行相应责任，若一方未履行契约责任，或履行不符合约定，则需承担继续履行、实施补救措施或赔偿损失等违约后果。

此案中，熊某和魏某自主达成了租赁协议，该协议符合法规要求，具备法律效力，双方需依照协议内容行使权利并承担义务。协议执行期间，熊某确实未按时支付魏某租金，不过经由双方清算并写下借据，熊某所欠的租金及相关款项已转变为借款性质，原本的租赁联系因而转变为借贷联系。

魏某将门锁住，导致熊某无法继续营业，符合法律规定的解除情形，因此法院同意熊某要求解除合同的诉讼请求。

由于魏某锁门违约，熊某无法营业，因此合同提前终止，需补偿熊某的营业亏损和设备残值的损失，法院根据法规裁定合同终止，魏某需赔偿熊某相应损失。

法院一审判决后，双方均不服提起上诉，恩施中院予以维持。

03 法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百六十二条 双方当事人达成一致意见，能够终止协议关系。协议中可以预先商定，由哪一方在特定情形下终止协议。当该特定情形出现时，拥有终止权的一方可以终止协议。

第五百七十七条 一方违背合同责任，或者执行合同责任未达约定，需要承担继续执行、实施补救或补偿损失等违约责任。

第五百九十一条第一款 违约的一方出现不履行情形，另一方需要设法控制损害的蔓延；如果未能有效控制导致损害加剧，那么对于加剧的损害就不能要求补偿。为了控制损害蔓延而付出的必要开支，应该由违约的一方承担。

租赁关系出现矛盾时，务必迅速联系，主动商议，彼此协作。维护自身权益时，务必依照法规行事，维持平和心态，切勿使用极端或错误的方式，以免给自己带来额外损害。

供稿|柏杨法庭

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