以案说典：租赁纠纷中一方违约，守约方如何防止损失扩大？

东莞大朗律师获悉

以案说“典”

槐法案例【2025】88

租赁场合中，承租方因管理不善而提前终止租赁，以及出租方以合同尚未满期为借口拒绝退还相关费用的争议频繁发生。遇到一方违约的情况，守约方是应当坚守合同，耐心等待“损失加剧”，还是应当主动采取行动以降低损失？在本期节目中，我们将以案例为鉴，结合李巧英法官审理的一起关于房屋租赁合同的纠纷案件，共同讨论关于“避免损失进一步扩大”的义务问题。

案情回顾

2024年，赵某与钱某达成《租赁合同》协议，该协议规定钱某需将某门店出租给赵某进行商业活动，租赁期限为一年，即从2024年6月到2025年6月，年租金为36000元，同时需缴纳保证金4000元。合同中明确指出：“若乙方（赵某）决定不再继续经营，须在一个月至两个月前向甲方（钱某）发出通知，否则甲方将不予退还保证金”“双方均无权擅自更改或终止合同”等条款。

在合同签署之际，赵某缴纳了4000元作为保证金，同时支付了首期半年的租金共计18000元，此租金涵盖了从2024年6月到2024年12月的时间段，并且赵某在该地址正式注册了名为“某食品店”的经营实体。

2024年7月，赵某以“经营状况不佳”为理由提出退租请求。在未能成功找到新的承租人进行协商后，赵某通知钱某于次日前往商铺办理交接手续。然而，第二天赵某便将涉案商铺清空，而钱某并未亲自到场进行交接。随后，赵某通过拍照和录像的方式，将商铺清空后的情况展示给钱某，并告知钱某将钥匙放置在相邻的店铺中。由于钱某未能及时完成交接，他以“租赁合同尚未到期”为借口，拒绝退还租金和保证金。该商铺自2025年3月起才被他人租用，赵某因此将此事告上法庭东莞大朗律师，请求法院判令退还其从2024年8月至2024年12月应得的租金15000元以及保证金4000元。

钱某提出抗辩，指出赵某未按照规定提前一个月至两个月告知退租事宜，并且营业执照的地址尚未变更，这导致门店出租受到了影响，因此他主张应继续执行租赁合同，拒绝退还租金。

法院审理

经过审理，法院判定，赵某与钱某所签署的《租赁协议》系合法且具备效力，双方当事人理应依据协议内容行使各自的权利，并切实履行相应的义务。依据该合同第八条的具体规定：“自协议签署之日起正式生效，任何一方均不得擅自更改或终止。”若双方未能就合同解除事宜达成共识，赵某在租赁期限内擅自提出终止合同并搬出涉案店铺，此举构成违约行为，导致合同解除。作为违约者，赵某虽表达了终止合同意愿，但此意愿本身并不具备终止合同的效力。2024年7月，赵某在搬离之际，将钥匙留在了相邻的店铺。尽管他的归还方式并不恰当，但在离开涉案商铺之前，赵某已经提前告知了钱某，并请求其到店进行交接。然而，钱某并未亲自到场。赵某随后通过拍照、录像，并告知钥匙已被放置于隔壁店铺，以此行为表明自己不再愿意履行合同。据此，可以认定双方的租赁合同关系于当天便已终止。涉案商铺已被第三方租户接管并开始营业，鉴于涉案的协议已无法继续执行，因此该协议已于2024年7月宣告结束。尽管合同已经终止，但这并不免除赵某应承担的违约责任。

在租赁合同中，赵某未满一个月即单方面提出终止合同，此举必然使钱某的预期收益无法实现，并在再次出租前导致房屋闲置。因此，赵某理应承担相应的房屋空置费用。然而，在得知赵某将搬离商铺后，作为出租方的钱某也有责任采取措施避免损失进一步扩大。赵某在搬离涉案商铺之后，并未按照承租人的职责要求，及时将营业执照从涉案商铺的地址变更出去，因此应当对钱某因再次出租而遭受的损失负责。然而，钱某在赵某搬离之后，既没有催促赵某迅速完成营业执照的迁移，也未提供相关证据来证明其遭受的实际损失。鉴于全面评估了双方的过失程度、通知送达情况、租赁期限、房屋空置状况以及营业执照注销事宜等因素，法院决定，钱某应退还赵某房屋租金6000元；对于赵某提出的超出此金额的诉讼要求，法院将不予采纳。

在保证金的相关事宜上，鉴于赵某在合同执行期间擅自解除合同，这一行为构成了违约，并且他未按照合同规定提前一个月通知钱某停止租赁，因此违反了合同条款。基于此大朗镇律师，涉案保证金不应被退还给赵某。对于赵某提出的退还保证金的要求，法院并未予以批准。

综合考量，法院依照法律规定作出裁决，要求钱某向赵某全额归还租金六千元，并对赵某的其他诉求予以拒绝。判决下达后，双方当事人均未提出上诉，目前该判决已经正式生效。

法官说法

本案件的关键在于非违约方有责任采取行动阻止损失进一步增加。虽然违约方理应承担相应的责任，但若守约方对损失的扩大置之不理，法院可能会缩减违约方应赔偿的额度。依据《民法典》第五百九十一条的规定，在合同执行期间，一旦一方发生违约，另一方不应袖手旁观，听任损失加剧，而应主动采取相应措施，努力遏制损失的增长，最大程度地降低损失，确保双方当事人的权益得到妥善保护。这指的是非违约方有责任采取行动防止损失进一步增加。若非违约方未能履行这一责任，未采取有效的预防措施，导致损失进一步加剧，那么对于由此产生的额外损失，该方无权要求获得赔偿。

法官强调，在租赁协议中，双方都有责任采取“止损”措施。一旦承租方违约，切勿采取逃避的态度，而应主动寻求沟通，并承担相应的责任；同时，出租方也应积极采取措施减少损失，防止因消极态度而使损失加剧。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条

合同一方若未履行其合同责任，或履行义务与约定不符，需承担相应的违约责任，包括但不限于继续履行合同、实施补救措施以及赔偿由此造成的损失。

第五百九十一条

违约方一旦出现违约行为，另一方需及时实施恰当手段以遏制损失进一步增加；若未采取相应措施导致损失加剧，则无权要求对额外增加的损失进行赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。

撰 稿丨于沛沛

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