白纸黑字签协议付转让费后商铺却被查封，承租人权益咋保障？

东莞大朗律师获悉

白纸黑字写下契约，数万元过户款按时交清，没想到，装修一新的店面早已被司法部门查封！碰上“二房东”隐瞒实情，租客的权益怎样维护？法律怎样判定这其中的欺骗举动？“买卖不成立则租赁有效”在这个案例里是否管用？现在，我们聚焦一起发生在惠阳区的房产过户纠葛，看审判机关怎样层层深入，揭开内情。

2021年7月，贺某向汪某租赁了位于惠阳区淡水街道的商铺，该商铺包含房屋的二三层部分，贺某承租后，双方就交易细节达成共识，并签订了一份《转让协议》，协议明确转让费用为64000元，同时规定房屋二三层的空调、家具等设施也随同转移，然而汪某并非此房产的真正业主，只是个“二房东”。

惠阳区人民法院民事审判庭副庭长 施威表示，被告是以承租人身份，将涉案房屋的财产、设备以及空调等整体转让给原告，要求原告与房屋的房东，即房屋所有权人，另外签订一个房屋租赁合同，当时转让协议中明确约定，“原告已完全了解房屋的实际情况，并且充分认识相关的法律风险。”

不过，当贺某打算开始装修店铺之际，忽然收到惠阳区人民法院送来的一份文书，文书上说明那栋房屋已经处于抵押封存状态，并责令贺某搬出去。拿到这份文书后贺某感到十分意外东莞大朗律师，他回忆起当初双方签署的《转让协议》上白纸黑字写明的条款，而且自己也已经全额支付了房屋转让款，现在房屋刚刚装修完毕，为何突然接到搬离通知呢？贺某认为，汪某在交易时故意隐瞒了房屋已被查封的关键信息，这种行为构成欺诈。

惠阳区人民法院民事审判庭副庭长施威表示，原告指出被告在转让协议中隐匿了若干关键内容，因此请求宣告该协议无效。

《中华人民共和国民法典》第四百零五条明确指出，若抵押权成立时抵押物已被出租且占有权已变更，原先的租赁合同不受抵押权的影响。因此，在当前诉讼中大朗镇律师，贺某的处境是否适用“买卖不破租赁”原则，是本案审理中的一个关键争议点。

惠阳区人民法院民事审判庭副庭长 施威表示，有两种特殊情况需要明确，房产抵押或房产被法院拍卖、查封，如果这些情况出现在租赁合同签订之前，那么租赁合同就不再有效了。

法官审理中发现，二房东汪某与房东签订租赁合同时，已经清楚该房产被查封的事实，却未将此信息告知原告贺某，贺某因不知情才同意租用该场地并开展装修工作，贺某在签订租赁协议时，房屋已处于查封情形，因此不符合买卖不破租赁的规则。

惠阳区人民法院民事审判庭副庭长 施威表示，询问被告时，被告承认已告知原告房屋被法院查封的事实，但未能提供相应证明，原告则坚持被告未告知，否则不会进行装修。因此我们采纳了原告的陈述，确定被告有意隐藏关键内容，导致原告产生错误决断，最终判定被告的行为属于欺骗。

法院最后裁定取消那份买卖合同，并且命令汪某退还贺某先前付出的六万多元过户费。

惠阳区人民法院民事审判庭副庭长 施威表示，租赁房屋时，必须确认房产的详细状况，包括产权归属，查看房屋是否涉及查封或抵押事项，可以通过中国执行信息网核实房产是否被法院处置。

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