执行异议之诉典型案例解析，涉众、房产等多种情况

东莞大朗律师获悉

目 ?录

案例1

涉众案外人异议案件，审执协同做好矛盾纠纷前端化解

——王某某等诉某建设公司、某房地产公司执行异议案

案例2

商品房消费者合法权益应获得优先保护

——韩某平、王某诉阜新某投资咨询公司等案外人执行异议之诉案

案例3

进城务工人员若购买市区商品房以供自己居住，那么抵押权人将无法对此类房产实施强制执行措施

韩某就河南某农村商业银行及某房地产开发公司申请执行一事提起异议之诉案件

案例4

被征收人因征收补偿取得的权利可排除抵押权的强制执行

——某公司、某村民小组、某开发公司申请执行人执行异议之诉案

案例5

行使建设工程价款优先受偿权的人，若与开发商签订以房抵债的约定，那么该权利人能够阻止抵押物被强制拍卖

——紫某公司与建某公司、银某公司等执行异议之诉案

案例6

虚构借款、房屋抵债关系提起虚假诉讼规避执行逃废债务应受惩治

——赵某诉常某民间借贷纠纷案、赵某案外人执行异议之诉案

案例1

涉众案外人异议案件，审执协同做好矛盾纠纷前端化解

——王某某等诉某建设公司、某房地产公司执行异议案

基本案情

某建筑企业就与某地产企业发生的工程承包合同争议，向司法部门提出资产保护请求。司法机构依照法规，批准实施保全措施，对由被告该地产企业持有的相关房产项目进行查封。案件裁决之后开始实施阶段，许多购房人员陆续向审判机关表达不同意见，声称对被查封的房产拥有归属权，恳请审判机关终止针对该房产的查封行动。审判机关制定了行动方案，依照法规有条不紊地受理审查。以购房人王某某为例，王某某在相关法院查封涉案房产之前，已经和某房地产公司签署了购买协议，确定购买该公司建造的一处房产，并且分三批次全额支付了购房费用。案外人王某某向相关法院递交了银行交易记录、购房费用、公共维修资金、交易税费、房产登记费等收款凭证，以及其确实居住在涉案房产中且个人名下并无其他房产等证明材料。

审执协同结果

法院经过审理发现，案件中的核心争议在于王某某对于相关房产是否拥有能够对抗法院强制执行的民事权利。这起案件中，王某某在法院查封相关房产前，已经和某房地产公司签订了购买协议，全部付清了房款，并且实际居住在该房屋内，用于家庭生活，王某某没有自身原因导致未能完成房屋过户手续，满足排除强制执行的情形，因此法院裁定暂停对该房产的执行。

法院依照计划安排，以合法审理为重点，首先迅速整理书面材料，初步核实购房行为是否属实，并面向各参与方进行法律说明和交流，意图消除购房者和申请执行者之间的困惑；其次，当双方分歧显著时，挑选包括王某某在内的六个典型案件进行深入审理；再次，在审理期间，亲赴现场察看、进入住户了解涉案房产状况，同时运用听证程序让各方对证据进行辩论，依照法规保障各方诉讼权益；接着，一旦裁定支持购房者的执行异议请求，立即对申请执行者进行事后解释，明确告知判决依据、可能的处理方式及诉讼费用等；最后，强化执行力度，用尽所有执行手段，进一步挖掘被执行人的其他财产信息，力求一并解决执行难题。

执行申请人某建设公司接受法院的解决方案，对判决结果表示服从，没有就执行问题提起诉讼。另外，在法院依照法律严格审查证据、逐个确认核实之后，执行申请人同意法院裁定取消对另外五十多户购房人购买的涉案房产的查封行为。这样，这个涉及众多人的执行异议案件，由于立案、审判、执行环节的紧密配合以及事先的妥善处理而顺利得到解决。

典型意义

处理涉及众多当事人且非案件当事人提出异议的情况时，人民法院依照《最高人民法院关于强化审判、执行、立案部门协调联动促进执行前置化解纠纷的工作指南》，切实开展财产查明工作，并以友善文明的方式执行任务，确保执行行为符合规范。注重实质化解矛盾，确保初始阶段严格规范，中间环节严密把关，最终环节彻底落实，尽可能减少后续执行引发的争议，逐步降低诉讼案件数量，强化执行异议案件的多样化处理机制。首先，法院在采取保全措施或控制执行财产时，要仔细辨别财产当前状况，科学挑选控制对象，实地考察了解有助于掌握真实情况，提升执行处置的合法性与合理性。其次，办理异议审核事务时，必须仔细核对材料，弄清不动产的真正归属，既要维护购房客户等购房者的合法权益，也要防止不老实的一方恶意运用这个机制，借助编造房产交易凭证等虚假情节提出执行异议之类的请求，意图规避履行义务。三是，借助审查与执行部门合作，有效开展面向民众的工作，努力在问题萌芽阶段就解决矛盾，达成审理一个案件、启发相关领域的效果，推动同类纠纷在源头就得到统一处理，从而更有力地维护社会安定有序、保障民众生活安稳。

案例2

商品房消费者合法权益应获得优先保护

——韩某平、王某诉阜新某投资咨询公司等案外人执行异议之诉案

基本案情

阜新当地一家投资顾问机构与某房地产企业等发生的民间债务争议案，最终裁决要求该房地产企业等共同赔偿本金两千四百万元及对应利息。执行单位应相关方请求，于二零二一年实施裁定，查封了该房地产企业名下含涉案房产在内的不动产。

韩某平与王某是配偶关系。2009年，韩某平同某房地产开发公司缔结了《协议书》一份，其中明确：韩某平购入涉案房屋，其面积为104.4平方米，单价为每平方米2650元，该住宅楼须于2010年11月30日完成竣工并交付韩某平使用。随后，韩某平向某房地产开发公司支付了购房款项共计27.66万元，某房地产开发公司亦向韩某平提供了收款凭证。因法院实施查封、变卖相关房产，韩某平、王某提出执行异议，希望暂停对相关房产的变卖程序。法院认为韩某平还有其他用于居住的房产等，因此决定不采纳韩某平、王某的异议申请。韩某平、王某对此不服，提起执行异议诉讼，要求停止对相关房产的变卖行为，并依法撤销查封。初级法庭最终决定不支持原告韩某平、王某的诉讼要求。韩某平、王某不服，提起上诉。

二审法院经过审理发现，韩某平目前拥有一处自住的房产，该房产是在2003年购置的，占地面积102.19平方米，没有安装电梯，坐落在城郊地区。韩某平和王某购买的这个案件中的房产，属于某所重点小学的学区范围，他们购买此房是为了让孩子能够进入这所重点小学就读。该房产配备电梯，地处市中心地带，周边医疗和商业设施齐全，同时也能够提升居住条件。

裁判结果及理由

二审判决指出：本案关键在于韩某平、王某对相关房屋是否拥有能够抗拒法院强制执行的民事权利。《执行异议和复议规定》第二十九条款明确了商品房购买者权益受保护的必要情形。《商品房消费者权利保护批复》第二条对商品房消费者的权益保护进行了补充说明，并非仅根据已购房产数量、地域跨度等单一指标判定购房动机是否为居住用途，对于不抵触“房住不炒”指导思想、契合基本或提升居住条件的情形，应当确认为保障生存需求的正当消费行为，并依法给予相应保护。

房产类型判定，不仅看居住空间大小，也可能关联生活条件优化，比如地点更佳、服务设施更全、教学资源更优等层面。此案中，相关房产属于学区房，韩某平与王某为子女上学购置，已达成入学目标，满足基本居住需求。该房屋地处市内核心地段，为高层电梯住宅，周边医疗及商业设施齐全。与位于郊外且无电梯的旧居相比，此房更契合提升居住品质的要求。韩某平与王某购置该房，既满足基本居住需求，也符合改善条件，属于保障基本生活的合理开支。他们所享有的民事权利足以对抗债务的强制偿还。因此，二审判决不应执行这处房产。

典型意义

随着实践进步和认知提升，商品房购买者权益保障机制在持续健全。审理案件时，法官应着重审查涉案房产是否影响他人家庭正常居住。司法活动必须坚守生命权保护的基本原则，精准适用法律规范，达成维护基本权利与维护市场交易规则的和谐一致，在多元利益交织中彰显公平正义且充满人文关怀。

案例3

进城务工人员购买市区商品房用于居住的可以排除抵押权人的强制执行

——韩某与河南某农村商业银行、某房地产开发公司申请执行人执行异议之诉一案

基本案情

一家房地产企业向河南某地农行申请贷款，同时将51处房产，其中包括相关房产，作为担保物。由于该房地产企业未能按期支付本金和利息，河南某地农行将案件提交至审判机关。最终裁决要求该房地产企业支付2000万元本金；同时，农行对上述房地产处置的收益拥有优先受偿权，可以通过评估、拍卖或变卖等方式获得补偿。

法院根据当事人请求查封了相关房产，韩某随后对此提出执行异议，法院因此裁定暂停对该房产的执行程序，河南某农村商业银行对此不服，进而提起执行异议诉讼，成为本案的申请执行人。

韩某是一名进城打工者。2009年4月2日，韩某和某房地产开发公司签订了商品房购买协议，规定房款总额为20.51万元。协议签订后，韩某支付了所有款项及附加费用，某房地产开发公司开具了凭证。2012年5月31日，某房地产开发公司把房子交给了韩某。韩某收房后进行了装修，并一直居住到现在。韩某的配偶，以及他们的一双儿女，合计四人，在乡下还拥有一处面积超过一百三十平方米的房产。

裁判结果及理由

法院审理后认定，韩某在农村已有住房，不过他在城市购置房产，主要是为了满足工作与生活的需求，是本着安家落户的宗旨购买的，算作以居住为主要目的的购房行为，因为乡下房子离城市太远，无法满足韩某及其家人工作生活的基本要求，所以他在城市买的商品房，本质上还是用来住的，同样具备保障生存的重要性。同银行追求的商业利润比起来，这类房产应当获得更优先的保护。法院判决支持韩某排除抵押权人对案涉房屋的强制执行。

典型意义

在法律审判中，维护外来务工者于都市的就业、居留及成长，是审判机关对民众幸福生活追求的必要反馈。对于长期定居城市的务工人员，因住房需求购置城市房产，其正当权利较之金钱借贷者，更应获得优先维护。从实际情况来看，进城务工人员虽然也可能在农村留有居所，但由于工作生活的重心已经转移到城市，农村的房屋已经无法满足他们实际的居住需要。另外，在人民法院审理案件时，判断购房人是否属于以居住为目的的购房人，需要重点关注购房人的家庭状况，以及房屋是否被用于日常的居住生活。这种看法符合《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第二十五条界定的“经常居所”法律定义，既考虑了宅基地制度的特殊性，也维护了购房者的居住需求，同时满足了其就业发展要求，为城乡一体化发展提供了法律依据。最终，在审理执行异议之诉案件时，需要比较的是案外人跟申请执行人之间谁的合法权利更值得优先维护，由于城市住宅对流动人口来说是基本居住需求，同时兼顾了孩子上学跟生病看医生的需求，因此金钱债务的强制履行可以不予考虑

案例4

被征收人因征收补偿取得的权利可排除抵押权的强制执行

——某公司、某村民小组、某开发公司申请执行人执行异议之诉案

基本案情

某开发商在2018年向一家企业申请了资金周转，但未能按期归还本息，该企业为此提起了法律诉讼，要求开发商偿还借款及相关费用，一审法庭裁定开发商需向该企业支付欠款和利息，同时该企业对开发商提供的土地使用抵押权及未完工项目拥有优先追偿的权利，由于开发商没有执行生效判决中规定的支付责任，该企业向一审法庭申请了强制执行程序2019年7月24日，执行机关查封了某开发公司名下的房产，总数达到六十余套，其中包含需要处理的商铺。某村民小组认为这些商铺属于征收补偿的房产，因此提出了执行异议。执行机关根据该异议裁定暂停了执行程序。某公司随后针对此裁定提起了执行异议之诉，作为申请执行人。

2013年《某市经济技术开发区城中村改造领导小组办公室关于办理某村民小组改造工作方案的批复请示》中说明，某村民小组是该区某年度全面推行的城中村改造项目之一……依照该项目的改造具体要求，选定某开发企业作为该村改造的责任单位。某市某区某村民小组的城中村改造拆迁补偿协议中注明，针对该村原有的农业人口将实施基础性安置保障。该开发商同某个村小组达成了《关于某个村小组商业房产补偿确认函》的协议，里面明确提到相关店铺包含在该确认函所规定的范围之内。

裁判结果及理由

审判机构断定，按照法规要求，为公共福祉着想，征用集体持有的土地，必须依法全额支付土地赔偿金、搬迁补助金等款项，妥善安排失地民众的社会保障，确保失地民众的生活稳定，捍卫失地民众的正当权利。征用单位或个人的房产及其他不动产，需依法提供拆迁补偿，保障被征用者的正当权利。该村民小组是拆迁的承受方，通过房产置换形式与某开发企业达成了补偿合同，合同规定该组村民拥有获得补偿的资格。该组村民签署拆迁补偿合同的时间点早于某开发企业借款的时段，也早于抵押登记完成的时间点，某企业的抵押权是基于村民理应得到的拆迁补偿财产权益而设立的。拆迁补偿的房产是受征人赖以生存的基本条件，该小组因补偿事项而拥有的权益，理应排在某企业金钱债务的前面，法院裁定允许该小组阻止对相关房产的强制处置。

典型意义

依法征收必须提供相应补偿来保障被征收者的正当权益，获得妥善安置属于财产权保护的一部分，被征收者能否得到合理安置，直接关系到他们的经济来源或基本生活维持，必须给予格外关注。被征收者，在法院实施查封之前，已经依照法律，和房屋征收的相关部门以及执行单位，达成了关于征收补偿的协议，并且，用于补偿的不动产，其位置非常具体，明确无误，在法院要对登记在被执行人名下的不动产，执行强制措施时，被征收者，如果以该不动产是用于征收补偿为由，请求阻止建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的强制执行，法院应当同意，并予以支持。被拆迁人的补偿权益，在法律价值排序上，要高于抵押权优先受偿权，确保被征收人的合理权益得到周全保障，这完全契合法律的基本原则。

案例5

基于行使建设工程价款优先受偿权与开发商达成以房抵债协议的权利人，可以排除抵押权的强制执行

——紫某公司与建某公司、银某公司等执行异议之诉案

基本案情

建某公司为银某公司承建了某项工程，施工任务完成后通过了最终验收，但银某公司仍然拖欠建某公司超过六百八十万的工程费用，这笔款项尚未结清。2013年7月11日，在双方经过商议之后，银某公司决定用建某公司所建造的十三套房屋来进行价值抵扣，以清偿所欠的工程款项，并且将这批房屋的钥匙正式移交给建某公司。2016年4月28日，双方再次就那几处房产签署了十三份《房屋买卖协议》，银某公司发放了销售房产的统一收据。

紫某企业和银某企业之间产生了借贷合同争议，紫某企业向法院申请了诉讼资产保护措施。2018年5月21日，审理案件的法律机构下达了决定，对包括那13处房产在内的房产、股份等资产实施了查封。后来，建某企业针对那13处房产提出了执行方面的不同意见，审理案件的法律机构经过核查，觉得建某企业的不同意见是合理的东莞大朗律师，于是裁定暂停对那13处房产的执行程序。紫某企业不认可，提起执行异议之诉讼请，希望允许执行那13处房产。

裁判结果

审理法院表示，法院针对登记在发包人名下的工程不动产实施查封等诉讼保全手段，工程承包方以双方事先约定将承建工程不动产作价清偿工程欠款并享有优先受偿权为由，提出执行异议，要求撤销基于抵押权或其他债权而实施的查封行为，倘若该“工程折价协议”不含有损害其他债权人权益等可被撤销或无效的情形，法院应当予以认可。法院判决支持承包人排除对涉案13套房屋的执行。

典型意义

工程款优先受偿权是法律为维护建筑承揽人权益而设的特别保障。《民法典》第八百零七条清晰指出，若发包人拖欠工程款且未在合理期限内支付，在工程性质不允许折抵或变卖的情况下，承揽人有权与发包人商议将承建的工程作价处理，或向法院申请依法对工程进行公开处置大朗镇律师，并从处置所得中优先获得清偿。建筑项目不动产源于施工方付出的劳动、物料等资源，经由建造活动凝结成实物形态的价值体现，倘若以施工方完成的工程产品来抵偿业主的其他货币性债务，便显得极不公平。所以，按照对权利重要性的评估，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条明确指出：承包人依照《民法典》第八百零七条取得的建筑工程价款优先受偿权，其地位高于抵押权，也高于其他各类债权。不动产在建设工程中的价值评估协议，是保障工程款优先获得清偿的途径，因此通过房产抵偿能够阻止抵押物被强制处置或普通债务的强制执行程序。不过，涉及工程项目的房产抵偿协议必须具备法律效力，同时所折算的金额应当接近市场正常交易价格。

在法律实践中，通过不动产协议作价来处理工程款优先受偿，比司法拍卖程序更快捷方便，开销也小很多，有助于充分运用承包方的责任财产，减轻其因资金短缺导致拖欠工程款的现实问题；同时，这种方式还能降低各方在诉讼和执行中的花费，防止司法程序流于形式，减少后续产生的纠纷，从而合理配置司法资源。

案例6

虚构借款、房屋抵债关系提起虚假诉讼规避执行逃废债务应受惩治

——赵某诉常某民间借贷纠纷案、赵某案外人执行异议之诉案

基本案情

某金融机构与常某等人之间存在借贷纠纷案件，司法机构裁定常某需向该金融机构支付本金及利息共计一百万元。案件进入强制执行阶段，司法机构于二零二一年十二月二十七日查封了常某名下的一处房产。另案当事人赵某声称该房产已被常某用作“债务清偿”而转移给他，因此提出执行异议，请求司法机构不得执行该房产。

赵某在查封之前一天，用82万元银行转账记录和借条，以民间借贷纠纷为由起诉常某到法院，立案当天双方就还款达成一致，然后向人民法院申请出具民事调解书，证明常某欠赵某82万元的本金和利息。接着，双方签订《房屋抵顶协议》，把相关房屋用来抵偿调解书确认的债务。

调查人员进入被执行人家中查看时，发现常某及其妻子依然居住在相关房产里，并且物业费和水电费均由常某个人承担。

赵某和常某的案件有很多不清楚的地方，法院主动去查了他们的银行记录，看到他们之间经常有银行往来，赵某说借给常某82万之后，常某第三天就转了85万回来，但他们在调解的时候，没有告诉法院这笔钱是来回转的。常某的银行卡在转账完成之后，在提起诉讼之前，已经因为挂失操作而更换成了新的卡号，可是双方在制造虚假借据的时候，没有注意到这个情况，把收款账号填成了实际上并不存在的新卡号。

裁判结果

审理法院认定，赵某、常某虽然签署了《房屋抵顶协议》，但赵某在本案查封前并未实际使用案涉房屋，并且对长期未完成过户登记无法给出合理解释，因此以物抵债的实质内容值得怀疑。所以裁定继续执行案涉房屋。

根据家中访问所得信息及主动查明的真相，审判机关依照法规对涉及私人借款争议的案件启动了复核流程，并且与法律监督机构协商，已将涉嫌违法的线索转交给公安部门进行刑事案件的立案侦查。常某和赵某已经获得法律监督机构的逮捕许可，此刑事案件现正处于准备向审判机关提起公诉的环节。

典型意义

提起执行异议之诉原本是为了维护真正权利人的合法权益而设立的程序，然而不法分子却故意钻空子，借由恶意勾结、伪造材料等手段提起此类诉讼，妄图逃避履行义务。法院为此采取了一系列调查手段，包括进入当事人住所进行询问，查询银行账户交易记录，核对相关账户信息等，通过这些措施能够查清事实真相，有效制止当事人借助虚假诉讼逃避执行的情况发生。这起案件涉及连续性的伪造诉讼，常某清楚还有债务没有还清，于是先和一些人合谋，编造出借贷关系，通过共同协商的方式拿到民事调解书。接着，他又以这份调解书为依据，编造出房屋抵偿债务的协议，并以此为由提出案外人反对来干扰执行程序。这种伪造诉讼的行为，不仅损害了债权人的正当权利，还极大地破坏了司法秩序，必须依法进行严厉的惩处。司法部门须强化与监察、治安等单位关于信息传递的协商机制，确保司法惩戒与刑事惩处紧密配合，坚决遏制伪造法律程序等违法行为。

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