有抵押为何还要做诉讼保全？2025年真实案例教你避免财产被查封转移

东莞大朗律师获悉

有抵押在手中，债权就稳如狗吗？恐怕存在着这样的想法的，是许多从事借贷、投资的朋友——一俟对方将房产、厂房抵押给他，白纸黑字签署了合同，并且办好了登记，哪怕对方赖账，通过拍卖抵押物亦可收回欠款 。可是呢，现实常常会掴人一掌，是这种情况，江苏某制造企业在2025年的时候，其3000万抵押厂房被别的法院给查封了，首封法院拖了1年都不进行拍卖，银行明明是拥有优先受偿权的，然而却只能眼巴巴地看着资产在执行局里“烂”掉；深圳有个债权人手里握着抵押房产，但是呢，因为抵押人偷偷地以低价转让，到起诉的时候房产已经被多次查封了，最终只收回了不到三成的欠款。

这些实实在在的案例，都在给我们敲响警钟：抵押担保并非那所谓的“免死金牌”，财产保全也绝不是毫无必要的“多此一举”。按照2025年当下最新的司法实践情况以及相关数据所呈现的，在全国范围之内，每年都存在着因抵押物被查封、抵押物出现贬值、抵押物被转移等情况，进而致使抵押权人遭受损失的案件数量超过2万起。而在这些案件当中，占据60%比例的案件，皆是由于债权人过度轻信“只要有抵押便足够了”这种观念，却没有及时去进行保全措施，最终才吃了大亏。就在今天，运用最为直白的大白话，结合最新的法律规定以及实战案例，将“有抵押要不要做保全”这个问题讲解透彻，无论你身为企业老板，又或者当是投资人，与之相对的是普通债权人，只要看完这篇内容，均能够避开其中的坑，守护好自身的钱袋子。

一、先搞懂：抵押担保到底能保你什么？

在谈及保全这件事之前，必须要先弄清楚一个关键问题，那就是抵押担保并非那种仿佛万事皆保的纯粹保险，它仅仅是给你所拥有的债权增添了一道基础性质的防护屏障，并非坚不可摧的如同铜墙铁壁一样可靠的保障。

依据《民法典》第394条以及第414条之中的相关规定，抵押所具备的核心作用乃是“优先受偿权”，简单来讲，也就是说要是债务人没办法偿还所欠款项，那么你能够向法院提出申请去拍卖抵押物，经由拍卖所获得的款项会先用于偿还你的债务，剩余的部分才会分配给其他债权人。举例而言，假设你借给某公司500万，对方以价值800万的厂房作为抵押并且办理了登记手续，及至到期对方未能偿还欠款，你提起诉讼之后法院对厂房进行拍卖获得800万款项，此时你能够先拿走500万，剩下的300万才会轮到其他债主进行分配。

但是，这里存在着两个关键的前提条件，其一为，抵押物必须处于 “存在且有价值” 的状态，其二是，你能够顺利地 “启动处置程序”。要是抵押物已然消失不见，或者变得毫无价值可言，又或者被他人抢先进行查封，从而致使你无法实施处置行为，那么，这份抵押合同将会沦为 “一纸空文”。

拿一个发生于2025年的实际事例来说，在浙江，存有这样的情况，有一位建材商，他借给了某地产公司1000万，该地产公司呢，用其名下的一套商铺当作抵押，在抵押之时，经过评估，这套商铺的价值为1200万。然而东莞大朗律师，令人意想不到的是，该地产公司出现了资金链断裂的状况，除了欠这位建材商的钱之外，还拖欠了十几个供应商之货款。其中有一个供应商，率先发起起诉，并且申请了财产保全，随后，法院直接对这套商铺进行了查封。这位建材商的想法是，自己有抵押，所以没把这事放在心上，等到自己发起起诉的时候，却发现这套商铺已然由首封法院所控制 。那首个被查封的供应商属于普通债权人，其知晓拍卖之后自己没办法分到多少钱，于是就始终拖着不推动拍卖进程，致使店铺在被查封的这段时间里，由于市场行情下行而贬值到九百万，并且还得从中扣除评估费、拍卖费等各类费用，最终建材商仅仅收回了七百多万，平白亏损了二百多万 。

因此可以去讲，抵押担保加以处理的是“受偿先后次序”方面的议题，此并非是“债权是否能够达成”的相关问题。它能够确保在对抵押物开展处理之际优先获取款项，然却无法确保抵押物不会出现价值降低的情况，不可能确保抵押物不会被转移，未曾保证不会被其他债权人提前进行查封。这就是何以明明具备抵押，却依旧需要对财产保全予以考量的关键缘由所在。

二、4种“致命风险”：有抵押也得做保全！

并非所有存在抵押的债权都必定要求去做保全事项，然而要是碰到以下这4种情形状况，不去做保全的话极有可能会使得自身投入的本金全部亏损殆尽。将2025年最新的司法方面可作为衡量依据的数据以及实际案例加以结合，咱们逐个地进行剖析拆解：

1. 抵押物价值“过山车”，可能覆盖不了债权

抵押物价值向来并非始终保持固定不变，专门尤其是房产、股票以及机器设备这类资产，极易因市场行情变化、受到使用方面的损耗、源于政策的改易更张遭受影响从而出现值价贬损。

2024年，江苏高院的调研数据表明，在非首封抵押权人的相关案件里，超过60%是由于首封法院处置的拖延，致使抵押物价值出现超30%的贬损。举例来说，假设你所抵押的是写字楼 ，在抵押时其评估价值为2000万 ，与之对应的债权是1500万 ，乍一看安全垫颇为充足 。然而 ，要是遭遇房地产市场下行的情况，或者周边规划有所变更 》比如附近建起了垃圾处理厂 ），那么写字楼的价格有可能在半年之内就跌至1300万 ，此时即便能够顺利进行拍卖 ，在扣除各项费用之后 ，或许连1500万的本金都无法完全覆盖 。

有种抵押物是机器设备哈，它的贬值速度还要更快一些呢。有个工厂，用一套生产线去抵押借了800万哈。这套生产线啥情况呢，在抵押的时候，评估价值是1000万哟。借款之后呢，工厂居然停工了哈，生产线就那么长期搁置着，还生锈了呢。等到要处置这条生产线的时候，评估价只剩下500万啦，债权人一下子就亏了300万呢。

假设预先实施了财产保全，那么法院会对抵押物予以查封，进而禁止抵押人随意地进行使用以及处置行为，如此能够在最大程度上减少损耗；与此同时，保全之后能够推动法院加快处置进展大朗镇律师，避免因出现拖延致使价值持续出现下跌情况。恰似给抵押物施加了“保鲜锁”，以此确保其在执行之际能够保留足够的价值。

2. 抵押人“耍花招”，偷偷转移、处分抵押物

有些抵押人，心里明明清楚自己无法偿还欠款，却会在诉讼进行期间，刻意施展手段，暗自将抵押物进行转移，以低价方式转让抵押物，又或者为抵押物增设新的担保，致使你手中所拥有的抵押权“失效”。

在2025年的时候，出现过如此这般的案例，有个个体户呢，用自身的商铺去抵押从而借款300万，等到期之后呀，发现没钱去偿还，于是就伪造了一份租赁合同，把商铺以特别低的价格租给了亲戚，那个租期定的是20年，并且还一次性“收取”了租金。债权人进行起诉之后呀，想要去拍卖商铺，然而却发现商铺居然存在长期租赁合同，这使得拍卖价格大幅缩水，而且承租人随后还提出了执行异议，进而导致拍卖程序陷入停滞状态如果债权人在起诉的时候就申请财产保全，那么法院就会查封那商铺，禁止抵押人开展租赁、转让等这些处分行为，这样就能避免此种情况发生 。

仍存在更为隐蔽的行径，抵押人蓄意致使关联公司对自身提起诉讼，随后达成调解协定，以抵押物抵偿关联公司的债务，借此进行资产的变相转移。处于这般情形下，不存在保全举措，待你察觉到这般状况时，抵押物已然被转移，此时再想要将其追回，简直难如登天。

3. 多个债权人抢资产，你被“首封”卡住脖子

这属于极为常见且特别棘手的状况，抵押物不光抵押予你，抵押人还对其他人负有债务，其他债权人率先提起诉讼并且申请财产保全，进而获取了“首封权”。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，当多个债权人针对同一财产申请查封之际，率先进行查封的法院会获致处置权。即便你的抵押权登记处于在先状态，优先受偿权不存在问题，然而只要没有取得首封，就没办法直接促使拍卖得以推进。而身为首封的债权人要是属于普通债权人，当了解到拍卖之后自己所能分到的钱款微乎其微时，便极有可能消极执行，一味拖延而不启动拍卖程序，最终让你陷入那种“拥有优先受偿权却无法拿到款项”的艰难处境。

最初先说这3000万进行抵押厂房情况示例，乃是极具典型的一种“首封卡脖子”状况，银行身为抵押权人，然而首封法院凭借“被执行人暂时没有别的财产”这样的缘由，拖延长达1年时间都不实施拍卖，银行唯有处于被动状态去等待。要是银行在提起起诉时段就着手申请财产保全，并且由此获取首封权，便能够积极主动去推动拍卖流程，不会陷入被其他债权人制约的局面。

哪怕没能获取首封，预先做了保全也是存在益处的。按照2016年《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》所言，要是首封法院从查封那一日开始起超过60日都没有发布拍卖公告，优先债权法院能够要求首封法院移交执行。并且保全申请能够使你更快速地进入执行程序，拥有要求移交执行的条件，防止长期处于被动状态。

4. 抵押担保有“瑕疵”，可能被认定为无效

许多人觉得签了抵押合同，并且办了登记便一切顺利，然而事实上，抵押担保或许存有各种“隐形瑕疵”，一旦被判定为无效或者效力存在问题，你的债权就成为了无担保债权。

一般出现的瑕疵包含，抵押登记手续不符合规范，也就是登记的抵押物相关信息跟实际情况不一样，抵押物属于被禁止抵押的财产，像宅基地、公益设施这类，抵押合同签订之际存在欺诈、胁迫等状况，亦或是最高额抵押的债权确定期间的约定不清楚 。

在2025年的某一案例期间，债权人同债务人订立了机器设备抵押合同，然而在办理登记之际，遗漏了部分关键设备的信息，随后债务人宣称未登记的设备并非抵押物，法院对债务人的这一主张予以支持，致使债权人的担保范围缩小，债权无法实现全额受偿。倘若债权人提前实施了财产保全行为，查封了债务人的全部机器设备，即便部分抵押物存在登记瑕疵之情况，也能够借助处置其他财产收回欠款 。

存在这样一种情景：抵押物属于夫妻一同所有的财产，然而只是夫妻双方当中的一方进行签字抵押，另一方在事后提出那份抵押是没有法律效力的这样的主张。置于这样的情形之下，抵押权极有可能会被判定为部分是无效的，要是未曾有能够起到保全作用的一些措施，那么债务人极有可能会将其他方面的财产转作他用或者搬迁、运走，进而致使债权人遭受损害。

三、2025年最新法律依据：保全不影响优先受偿权！

有许多人并不乐意去做保全，缘由在于担忧“如果保全了抵押物，那么是否会对我的优先受偿权产生影响呢？” 或者内心觉得“反正已然存在抵押情况，所以也没有必要耗费时间、金钱去做保全”。然而依据2025年新鲜出炉的法律规定以及司法实践状况来看，这样的担忧简直就是毫无必要的。

首先，《民事诉讼法司法解释》作出明确规定，其中指出人民法院能够针对抵押物、质押物、留置物采取财产保全措施，不过这并不会对抵押权人、质权人、留置权人的优先受偿权产生影响。简单来讲，保全仅仅是对抵押物的处分进行限制情况，并不会剥夺你的优先受偿权利 —— 对于该优先受偿的部分，你依旧能够优先受偿，而且保全反倒能够助力你更快、更顺利地达成这个权利。

其次，保全所需花费的成本并非高昂。当去申请财产保全之际，司法机关会要求你交付担保，担保的金额一般情形下不会超过请求予以保全数额的百分之三十，况且能够经由保险公司开具保函的途径来提供担保，保险费用通常仅仅占据担保金额的。比如你对价值达1000万的财产提出保全申请，依靠保险公司出具保函，保险费用搞不好才不过几万块，却可换取到1000万债权的安全方面的保障，这种账任谁去算都会觉得很划算。 千分之几。

仍有人忧虑保全程序繁杂、耗时漫长，然而事实上，当下法院针对保全申请的处理效能颇高，如符合相关条件，于 48 小时之内便能作出保全裁定且予以执行。特别是处于紧急状况之时（诸如发觉抵押人正着手转移抵押物），还能够申请诉前保全，先行查封财产而后提起诉讼，以防资产出现流失 。

在2025年，3月的时候，某银行于成功维权一事上，是借助诉前保全达成的：该银行察觉到抵押厂房的所有人正与第三方开展协商转让事宜，紧接着就向法院提出诉前保全的申请，此后法院在当天就查封了厂房，进而使得转让行为被阻止。随后银行发起起诉，鉴于存在保全措施，顺利促使厂房得以拍卖，最终全额收回了500万贷款的本息。要是银行未曾及时申请诉前保全，那么在厂房被转让之后，即便官司打赢了，也极有可能面临执行困难的困境。

四、实战指南：2025年保全申请“五步走”，少走弯路！

清楚了存在抵押情形同样是要去做保全的，紧接着便是关键要点所在：怎样去申请保全呢？需要准备哪些材料呢？流程是如何走的呢？依据最新的司法操作规范，整理出了一套“五步走”实战指南，依照这个去做便能够顺利申请保全：

第一步：判断是否符合保全条件

不是每种情形都能够去申请保全，按照法律所规定的，申请财产保全得要满足两个关键条件，其一为情况紧迫逼人，如果不采取保全举措就会致使你的合法权益承受难以去弥补的损害，其二是你能够给出明确的财产方面的线索，像抵押物具体具备的地址，房产证所拥有的编号，还有机器设备实际存放的地点之类的 。

仔细讲来，要是碰到先前说起的那4种风险，也就是抵押物贬值的风险，抵押人转移资产的风险，多个债权人争抢资产的风险，以及抵押存在瑕疵的风险，这些统统都属于“情况紧急”的范畴，此时便能够申请保全。要是抵押物价值十分充足，抵押人的信誉相当良好，并且不存在其他债务纠纷的状况，那么也能够不申请保全，不过建议要定期去监控抵押物的状态 。

第二步：准备齐全材料，避免来回跑

申请保全需要提交的材料主要有：

1. 财产保全申请书：需清晰写明申请人（即你）的基本信息，以及被申请人（也就是债务人、抵押人）的基本信息，还要明确请求保全的财产数额以及具体线索，同时阐述申请保全的理由（像“被申请人正在转移抵押物，这一行为有可能致使债权无法得以实现”）。

证据材料包含抵押合同，还有抵押登记证明，也有借款合同，又有还款记录，以及证明对方违约的证据，像催款函、对方的违约声明等，要是发现对方转移资产，还得提供相关证据，比如转让合同、租赁协议、证人证言等 。

3. 担保的材料，能够是现金形式的担保，或者房产方面的担保，又能够是保险公司所出具的保全保函（这里推荐使用保函，因为其成本较低，且效率较高）。

4. 身份证明：对于个人而言，提供的是身份证复印件，对于企业来说，则要提供营业执照复印件以及法定代表人身份证明。

这些材料，准备齐全最好提前，特别是证据材料，真实以及完整要确保，不然保全申请的审批或许会受影响。

第三步：选择申请时机，把握“黄金48小时”

事关保全申请的时机极为关键，建议于起诉之前或者起诉之时着手同步去申请，千万不要等到判决生效之后才想着去申请，否则那样的话极有可能已然为时已晚了。

要是察觉到对方正处于转移抵押物、处置资产的状况，又或者抵押物有面临大幅贬值的情形，那么是能够直接去申请 “诉前保全” 的，也就是在起诉前朝着法院请求查封财产，之后法院会于 48 小时内作出裁定，要是情况紧急则会马上执行。但有着这样一个要求针对诉前保全：在申请之后的 30 天内必须要起诉，不然法院就会解除保全。

要是并非那种特别紧急的状况，那么也能够在提起诉讼的时候，同步去申请“诉讼保全”，而法院会在进行审理的这个过程当中，采取保全方面的措施，（如此这般）同样是能够起到爱护资产的功效的。

第四步：配合法院执行，跟踪保全进度

法院受理了保全申请之后，就会通知你去缴纳保全费，这保全费是按照规定的标准来收取的，比如说要是保全价值为1000万的财产，那这对应的保全费大概是50 O O0元，缴纳完之后才会启动执行程序，进而去查封与扣押同时冻结相关的财产，完成后续这些操作。

在这个阶段，你得积极配合法院，得提供准确的财产线索，像抵押物的具体地址、联系人等，以便法院能够上门去查封，要是法院要求补充材料，那就要及时提交，与此同时，还要跟踪保全进度，得确认法院是不是已经实际查封了财产，防止出现那种“申请了但没查封到”的状况 。

第五步：保全后的后续操作，衔接执行程序

保全并非是目的，它属于手段，最后其目的是为了去实现债权。所以在进行保全之后，要尽快地推进诉讼程序，从而拿到生效判决，接着再向法院申请强制执行。

要是抵押物被查封之后，别的债权人也提起诉讼了，那就得赶忙向法院申报债权，清晰地主张优先受偿权，提交抵押登记证明之类的材料，以此保证在处置抵押物的时候，经过法院会优先分给你拍卖款。

倘若首封法院在抵押物处置一事上有所迁延，超出六十日尚且没有刊登拍卖公告，那么你可向自身所在的执行法院递交《商请移送执行函》，以此要求首封法院把抵押物移送执行，继而推动处置程序 。

五、这些误区要避开！90%的人都栽过跟头

在涉及抵押同保全这件事情上，好多人鉴于不晓得法律方面的规定，使得自己陷入到了存在错误认识的区域，最终致使债权遭受到损害。结合二零二五年具有代表性的案例，归纳总括出了五个常见的存在错误认识的区域，一定需要避开：

误区1：有抵押就不用做保全，浪费钱

这属于极为寻常的误区，先前诸多案例已然证实，抵押不具备“全方位效用”，若缺失保全举措，则抵押物易于出现可能被转移、发生贬值状况以及遭到查封的情形，最终致使优先受偿权转变为“缺乏现实效力的文字上的规定”。保全所需成本大幅低于债权有受损可能的风险。投入少量资金以防范重大损失，绝对是极具价值的。

误区2：保全后就一定能拿到钱

仅仅作为保障债权得以实现的一种手段，保全并非是做出了那种“保证拿到钱”的承诺。要是抵押物最后所得到的拍卖款项不足以用来覆盖债权，又或者债务人压根不存在其他财产，那么就算实施了保全措施，也极有可能没办法获得全额受偿。然而，借助保全能够在极大程度上提升受偿的比例，总归是要比倘若不做保全而一分钱也拿不到的情形要强得多。

误区3：保全可以查封债务人的所有财产

不可以！保全所涉及的范畴不能够超越你应有的债权数量，并且仅仅能够对和案件存在关联的财物实施查封行为，绝对不可以随心所欲地查封债务人用以维持生活的必要物品，像是唯有的居住房屋（要是存在特殊规定的情况则不在此限）、基本的生活所需费用等等。要是出于超额的状况下进行查封、违反规范地进行查封，极有可能会被债务人提出申请以此解除查封，甚至还有可能需要承担相应的赔偿责任。

误区4：抵押登记了就一定有效

不是必然如此！要是抵押合同存有瑕疵，像是抵押物属于禁止抵押的财物、登记手续不符合规范、抵押人没有处分权（例如夫妻共同财产由一方单独抵押）这种情况，抵押权就有可能被认作是无效或者部分是无效的。因而，不要仅仅依靠抵押登记，还得把尽职调查做好，以此保证抵押担保是合法且有效的。

误区5：保全后就不用管了，等法院执行就行

保全之后不可疏忽大意，需紧密留意抵押物的状况，定期跟法院交流，知悉处置进展。要是发觉抵押人存在妨碍保全的行径，像悄悄动用抵押物致使损耗、转移别的财产，就得即刻向法院通报，申请实施进一步行动。

六、你的债权有保障吗？

在此处看到，想必你已然清楚这点，即抵押担保乃是针对债权而言的“第一道防线”，财产保全属于“第二道防线”，唯有这两道防线均稳固筑牢，才能够在极大程度上保障自身的合法权益。在2025年的司法实践之中，越发重视对债权人权益的保护，可是法律并不会主动跑来，这就需要你主动去运用法律工具来维护自身的权益。

你可曾碰到过这般状况，有抵押居然拿不着钱；假若是你本人，会去选申请财产保全吗呢；倘若可以，热忱欢迎于评论区内分享出你的经历以及看法；或者嘛，你也能够提出自身存有的疑问呀；咱们一块儿去切磋并且探讨一下，以使更多之人避开债权纠葛所设下的坑呢！

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