类案争点与法律适用丛书②：房屋租赁合同纠纷的争点与解答

东莞大朗律师获悉

《类案争点与法律适用丛书》收录了关于房屋租赁合同纠纷的54个争议焦点东莞大朗律师，同时解答了其中的73个复杂难题。

内容简介

争点，即当事人之间产生分歧的具体问题，一般涵盖法律和事实两大方面的内容。在诉讼过程中，审理重点的确定依赖于诉讼争点的确立。只有明确了诉讼争点，才能确保案件审理的焦点清晰。争点是案件审理能否成功的关键因素，而对争点的梳理、确认以及准确适用法律，则是案件审理过程中的关键步骤。

为了有效帮助法官增强审判技能，归纳审判经验，推动类似案件法律适用的统一性，该出版社根据审判工作的实际需求，采用要件审判分析（即请求权基础规范分析）的方法论，从请求权这一角度出发，对类似案件的争议焦点和要件事实进行了梳理，并对争议点的认定以及法律适用进行了深入分析，精心策划并出版了《类案争点与法律适用丛书》（具体出版信息可参考《诉讼关键：争点》一书）。

该丛书针对审判实务中普遍存在的争议点进行梳理，以权利主张为核心，对争议类别进行深入剖析，聚焦于权利主张的构成要素及事实依据，精心挑选入库案例和关键案例，对争议点的判定及法律适用的相关问题进行详尽的分析和阐释。每项争议点的内容涵盖三个主要部分：首先，对相关纠纷的审判概况进行概述；其次，对争议点进行整理和确认；最后，探讨法律适用过程中遇到的复杂问题。

本文重点阐述了丛书中《房屋租赁合同纠纷争点整理与法律适用》这一部分，该分册由佛山市中级人民法院牵头编纂，并由最高人民法院民一庭的王灯法官负责审核。书中紧密围绕司法操作，梳理了房屋租赁合同纠纷领域内的54个争议焦点，归纳了73个复杂难题，并依照法律法规及司法经验，提供了相应的解决方案。

编委会名单

出版历程

近年来，城市化步伐的加快、人口流动性的提升以及民营经济的蓬勃发展，共同推动了房屋租赁市场的日趋繁荣。伴随着这一趋势，相关纠纷案件的数量也在不断攀升，房屋租赁合同纠纷已逐渐成为房地产领域纠纷类型中的主要问题之一。特别是，经营性房屋租赁合同纠纷的增长尤为明显。

房屋租赁合同所涉及的争议涵盖了物权法与债权法两大法律领域，长期成为司法领域中的焦点和难题。此类争议涉及诉求多样、当事人关系错综复杂、持续时间通常较长，涉及诸多问题，如违法建筑租赁合同的效力判断、装饰装修物品的处理、非法转租行为、违约责任认定、租赁合同中的保证金和押金性质、保障性住房的出租、拆迁改造过程中承租人权益保护等。这些问题往往受地域差异影响大、政策导向性强、民生关联度高、利益平衡难度大，导致法院在事实核查、法律适用以及“三个效果”的统一上面临诸多挑战。

全力确保民众在每一宗司法审判中体会到公正与正义，这很大程度上依赖于法官在相同情况下作出相同的裁决，以保证类似案件的判决标准保持一致。此外，法官还需对新型案件进行及时深入的研究，并作出恰当的处理，进而提出能够弥补法律条文和司法实践空白的裁决准则。目前，尽管有关规范房屋租赁合同纠纷的法律依据包括《民法典》中的合同编以及最高人民法院颁布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等，然而大朗镇律师，法律由于其固有的稳定性而存在一定的滞后性；同时，成文法本身在文字表述上难免存在不完善之处。在广东佛山这一地区，集体土地首次进入市场，市场主体普遍倾向于先行尝试，法官在此过程中不可避免地会遇到法律条文未明确规定、且无先例可循的复杂局面。

但问题的发现恰恰是解决问题的序曲，而实践则是理论的先行者。法官，与立法者和法学研究者一样，是推动法律快速进步并更好地服务于人民群众的关键力量。当法律无法自动适应社会生活时，法官的存在便显得尤为重要，他们有了施展才华的空间。审判的真实性往往要求对当事人之间错综复杂的关系进行分类和固定，以便于在现有法律体系内进行审查和确定；同时，也需对法庭上各方林林总总的陈述、案卷中相互冲突的资料进行提炼和甄别，从而构建出可以作为裁决依据、符合法律真实概念的案件事实。即便是在交易关系明确、规范的情况下，要作出准确的裁决，法官往往需对法律与事实、事实与法律之间的多个争议点进行反复的深思熟虑、论证以及权衡。对这些由此产生的裁判关键、审判技巧和心得体会，我们尤为珍视。

鉴于以上种种，我们衷心感谢人民法院出版社的信赖，佛山市中级人民法院集结了业务骨干，对近期在佛山及全国范围内涌现的大量房屋租赁合同争议案例进行了细致的整理，搜集了诸多难题，提炼了争议焦点，并深入探讨了化解纠纷的策略与途径。本书从草拟至定稿，经过五次修订，耗时超过十个月，集结了佛山两级法院众多杰出法官的集体智慧。旨在为法官在处理房屋租赁合同纠纷时提供有益的参考，同时，也为当事人以及大朗镇的律师们提供了一定的诉讼指导。

本书写作分工如下：

第一章中关于房屋租赁合同纠纷的概述部分，由吴行政负责撰写了第一节的第一、二、三部分以及第三节的内容；杨玲玲则负责了第一节第四部分；赵昌斌承担了第二节的第一、二部分；杨玲玲继续负责了第二节第三部分；而蔡珊则负责了第二节第四、五部分。

第二章中关于合同的订立与效力内容，闫洁负责了第一节和第三节中第5至第12个问题的撰写；杜方仪承担了第二节及第三节第13至第16个问题的撰写任务；耿翔负责了第三节第1和第2个问题的编写；张雪洁则负责了第三节第3和第4个问题的撰写。

第三章合同的履行与变更。翁丰好负责第一节和第三节中的问题1、问题2以及问题18的撰写；张晓航承担第二节中的争点1到争点5，以及第三节中的问题13到问题16的撰写任务；陈儒峰负责第二节中的争点6和争点8，以及第三节中的问题4、问题5和问题12的撰写；周泽鑫和吴卫华共同负责第二节中的争点7、争点9和争点11，以及第三节中的问题6、问题11和问题17的撰写；陈志君和廖连载撰写第二节中的争点10，以及第三节中的问题6到问题9；汤镜波和梁启星则负责第三节中的问题3的撰写。

第四章买卖不破租赁、优先承租权及优先购买权。张颂恩负责了第一节的第一部分，以及第二节中的争点1和争点2，还有第三节的全部三个问题；蒋雯承担了第一节第二部分和第二节从争点3到争点6的内容，以及第三节的问题4到问题6；廖亮和严婧合撰了第一节第三部分，以及第二节从争点7到争点18，以及第三节的问题7到问题10；余珂珂独自完成了第三节的问题10到问题12的撰写。

第五章合同权利义务终止及法律后果。汤镜波与梁启星共同执笔第一节和第二节中的第17个争议点，以及第三节中的第8至第13个问题；杨全欣负责撰写第二节中的第1至第9个争议点，以及第三节中的第17和第18个问题；黄清怡负责第二节中的第10至第15个争议点和第19个争议点，以及第三节中的第19、第20和第22个问题；吴媛媛撰写第二节中的第16个争议点，以及第三节中的第1至第7个问题；陈星星负责第二节中的第18个争议点，以及第三节中的第14至第16个问题；吴行政则负责第三节中的第21个问题以及第23至第27个问题。

本书得以问世之际，特此向最高人民法院民事审判第一庭及王灯法官表示衷心的感谢。他们在繁忙的工作中，对书稿进行了两轮细致入微的审阅。他们不仅对表述不准确之处进行了修正，还提出了许多宝贵的修改意见。此外，他们还删除了那些观点尚存争议的案例分析，确保了书稿内容的准确性与完整性。本书集结了众多领导者与法官的丰富经验和深刻见解，对此，我们表示由衷的感激，并期望这些内容能为法学领域、法律从业者以及法考应试者带来启迪与助力。

必须指出，尽管我们投入了巨大的努力，然而由于审判事务繁重以及研究能力有限，难免存在不足和错误，恳请广大读者能够不吝赐予宝贵的批评和纠正。

收录争点及问题明细

第一章　房屋租赁合同纠纷概述

第一节　审判情况概述

一、审理现状

二、基本特点

三、价值目标及审理原则

四、审查要素及相关程序问题

第二节　房屋租赁合同请求权及请求权基础审查

一、确认合同无效的诉讼请求基础审查

二、合同无效后果的请求权基础审查

三、合同相对方诉请解除租赁合同请求权基础审查

四、合同解除后果

五、违约责任

第三节　房屋租赁合同纠纷要件事实审查

一、要件事实理论在租赁合同纠纷审理中的运用

二、房屋租赁合同效力认定相关请求的要件事实审查

三、房屋租赁合同解除相关请求的要件事实审查

四、房屋租赁合同违约责任相关请求的要件事实审查

第二章　合同的订立与合同效力

第一节　争点归纳概述与要素审查

一、房屋租赁合同订立的审查

二、租赁合同效力的审查

第二节　一般争点整理与认定

争点1：如何认定涉案法律关系是否属于房屋租赁合同关系

争点2：判断房屋租赁合同关系成立的要件

争点3：房屋租赁合同中的承租人的确定

争点4：租赁物的认定方式

争点5：未登记备案的房屋租赁合同的效力

争点6：房屋租赁合同租期超过二十年的部分无效

第三节　法律适用中的疑难问题

问题1：采取招标投标方式订立的租赁合同的成立及相应法律责任

问题2：租赁物业属于违法建筑的房屋租赁合同应属无效

对公有住房、廉租住房和经济适用住房等不同类型的保障性住房的租赁合同，进行效力审查和认定。

若租赁合同中规定的电费标准超过了国家批准的电价，那么超出国家规定电价的部分将不具备法律效力。

在租赁标的物中，若存在违法建筑的部分，那么在评估租赁合同的效力时，需根据具体情况作出不同的判断。

问题6：承租人擅自转租与次承租人签订的转租合同有效

问题7：城镇房屋用于群租的合同效力认定

若租赁合同中规定的房屋使用目的与房屋在登记簿上的用途不一致，通常情况下，应当判定该合同依然有效。

问题9：租赁房屋未经工程竣工验收的合同效力

问题10：关于未经消防验收房屋租赁合同的效力

问题11：房屋预租合同的效力认定

问题12：历史遗留建筑物的租赁合同效力认定

问题13：带证照租赁合同的效力

租赁国家划拨土地上的房屋，若未获批准或未依照法律规定将租金中的土地收益上缴给国家，此类合同的效力将受到何种影响？

问题15：租赁房屋存在权属争议不影响租赁合同的效力

问题16：就尚未取得房屋所有权证的房屋订立的租赁合同有效

第三章　合同的履行与变更

第一节　争点归纳概述与要素审查

一、关于租赁合同变更的争点梳理

二、关于情势变更的争点梳理

三、关于租赁合同默示的争点梳理

第二节　一般争点整理与认定

争点1：适当交接租赁房屋义务的认定

争点2：房屋租赁中押金的性质

争议点三：若承租方未取得出租方许可，擅自对租赁物品的局部进行转租，那么出租方将如何行使其终止租赁关系的权利？

争点4：租赁物存在权利瑕疵时承租人享有的抗辩权利

争点5：租赁的房屋被征收后，停产停业补偿款的分配

争点6：出租人同意转租的认定标准

争点7：租赁合同中先履行抗辩权的行使条件

争点8：承租人擅自转租获得的租金差价是否不属于不当得利

争点9：租赁合同中可对租赁期间税费的承担分配进行内部约定

在合同中若未明确提及，出租方无需履行负责办理第二次消防审查相关手续的责任。

争点11：租赁合同分期支付租金的诉讼时效问题

第三节　法律适用中的疑难问题

问题1：承租人减付租金能否产生合同变更效力的考量因素

问题2：实际租赁面积与合同约定面积不符时，租金标准的确定

承租人不得以开具发票的附带责任来抵消支付租金的合同主要义务。

问题4：“入场费”的性质认定

问题5：顶手费的判定

承租人若未依照合同规定按时缴纳租金，那么出租人采取的诸如强制锁闭房门、切断水电供应等措施，并不构成自助行为。

问题7：合同内对承租人享有使用院内停车场及其他附属设施权利的规定，构成了合同的一项附加责任。

问题8：承租人妥善保存、管理租赁物的认定因素

问题9：若出租方未提出任何反对意见，这能否被视为其对租赁物进行改良或增设其他物品的默认认可？

问题10：合同未作约定情况下租赁物使用方法的确定

问题11：承租人以租赁房屋尚未竣工验收抗辩减免租金的认定

若承租人在未征得出租人同意的情况下擅自转租，若后续承租人声称对转租一事毫不知情并以此为由要求终止合同，通常情况下，这种主张是不会得到法律上的认可的。

若出租方在争议期内未对转租事宜提出任何反对意见，这一行为不会妨碍其提出解除合同以外的违约金、定金或赔偿损失等违约责任要求。

问题14：出租人对于转租的认可，是仅限于对某一次具体的转租行为，还是代表了对所有转租行为的普遍同意？

次承租人在要求代替支付租金及违约金的情况下，需明确代付意愿的表示以及具体代付金额的确定。

若转租合同在出租人许可之下签订，且转租的期限超出了承租人原本剩余的租赁期限，那么将产生何种法律上的影响？

对于未能对合同目标达成产生实质性影响的违约举动，其对合同持续性的作用和影响。

问题18：发生订立合同时无法预见的重大变化的救济

第四章　买卖不破租赁、优先承租权及优先购买权

第一节　争点归纳概述与要素审查

一、买卖不破租赁

二、优先承租权

三、优先购买权

第二节　一般争点整理与认定

争点1：买卖不破租赁原则以真实有效的租赁关系为适用条件

争议点二：租赁关系的延续不以租赁合同的登记备案为前提条件，而是基于承租人实际占有租赁物的现状来决定。

争点3：存在重大违约行为的承租人不能享有优先承租权

争点4：承租人主张优先承租权以出租人具有出租意愿为前提

争议点五：若租赁权转让的关联尚未确立，那么次承租人便不具备要求行使优先承租权的资格。

争点6：出租人侵害承租人的优先承租权，承租人的救济方式

争点7：次承租人不享有优先购买权

争点8：承租人对公司合并、分立转移的房产不享有优先购买权

在售后返租的情境中，若开发商因无法办理房产证而终止了房屋买卖协议，那么承租人将不具备实施优先购买权的资格。

在出租人面临破产的情况，若管理人未采取解除合同措施，承租人有权在破产清算过程中提出优先购买权的请求。

在争议点11中，若出租方与购房方签订了价格备案与实际成交价不一致的两份房屋买卖合同，那么在判断“同等条件”时，应当以双方真实意愿所表示的价格为准。

在争点12中，若出租人将租赁房屋出售，承租人拥有的优先购买权无法与出租人的近亲属所享有的优先购买权相抗衡。

争点13：承租人的优先购买权不能对抗共有人的优先购买权

承租人在接到出租人的通知后，需在接下来的15天时间里，向出租人明确表示其行使优先购买权的意愿。

争点15：出租方未能清晰说明出售的具体条款，而承租方的缄默不应自然地被视为其对优先购买权的放弃。

承租人无权以出租人对其优先购买权的侵犯为借口，要求判定出租人与第三方所订立的房屋买卖协议无效。

承租人的优先购买权遭受损害时，应依据合同订立过程中的过失责任来界定赔偿的范畴。

争议点十八：在租赁合同中设定的仲裁条款，不得对承租人向人民法院提起针对出租人的民事诉讼，以行使优先购买权的行为构成限制。

第三节　法律适用中的疑难问题

关于“买卖不破租赁”原则的适用性，并不会因为买受人购买房产时是否知晓租赁合同的存在，或者是否对此提出异议而受到任何影响。

在判断是否可以适用“买卖不破租赁”原则时，应依据抵押权设立或法院查封的时间，以及租赁关系确立和租赁物占有的转移顺序来决定。

问题3：未经出租人同意的转租可以适用“买卖不破租赁”

问题4：优先承租权不适用于车位租赁

问题5：优先承租权中“同等条件”的认定

若出租方采用招标形式进行房屋租赁，承租方虽参与竞标却未成功中标且已取回投标保证金，则可认定为承租方主动放弃了优先租赁的机会。

问题7：约定排除承租人优先购买权的合同条款有效

探讨“以新偿旧”方式下的租赁房产抵押权对承租人优先购买权的潜在影响。

在未提前告知承租人享有优先购买权的前提下，对于司法拍卖程序，是否应当进行撤销处理？

问题10：拖欠租金的承租人是否享有优先购买权

在破产程序进行期间，若破产管理人决定解除租赁协议并委托相关事宜进行拍卖，一旦承租人接获相关通知，若其未依规定完成报名手续或缴纳必要的保证金，则将视为其自动放弃了优先购买租赁物的权利。

承租人在参与竞拍并成功以最高报价获得租赁房产后，不得以优先购买权者的身份要求赔偿，即不得主张由最高出价与次高出价之间的差额作为赔偿。

第五章　 合同权利义务终止及法律后果

第一节　争点归纳概述与要素审查

一、合同解除权的审查

二、权利义务终止后法律后果审查

第二节　一般争点整理与认定

承租人在出租人许可下于土地之上擅自构筑违章建筑，随后该土地租赁协议被判定为无效，违章建筑亦被强制拆除，因此，关于建筑成本所造成的损失，应按照公平原则在租赁双方之间进行适当的分担。

承租人若延迟支付租金，需审视其违约行为的严重性是否轻微，以及这一行为是否会对出租人实现合同目标造成影响，进而决定是否应当终止合同。

争议点三：若房屋租赁协议判定为无效，则可依据合同中规定的租金标准来决定房屋的占用与使用费用；然而，若出租方的原因对承租方的经营活动产生了负面影响，则可适当减少应支付的占用使用费用。

争议点四：在双方都清楚涉案租赁物品存在瑕疵的情况下仍决定签署协议，由于租赁物品的瑕疵使得合同目标无法达成，进而导致合同被终止，这种情况双方均不构成故意违反合同的行为。

争点5：房屋租赁合同解除后守约方负有减损义务

争议点六：在合同无法履行是由于双方均无法控制的原因所致的情况下，如何确定双方应承担的责任。

争议焦点七：若在租赁房屋的租用过程中发生产权归属纠纷，承租方有权终止租赁协议的几种情况。

在争议点8中，针对那些将非国有房屋租赁用于商业活动，并因受疫情影响而提出减免租金的情况，应如何处理。

争点9：合同租赁期满，若未续订新租赁协议，旧合同仍维持效力，租赁关系将进入不定期状态。

争议点十：在租赁合同中，违约金的设定是否合理，是否应当以民间借贷的利率和其最高限制为参照标准。

在执行不定期租赁协议的过程中，原先租赁协议中的违约责任条款依旧有效。

争点12涉及：若当事人仅提出解除合同的诉讼请求，那么法院有责任对其是否应当调整诉讼请求进行必要的说明和指导。

争点13：租赁合同解除后空租损失确定

承租人若拖欠租金，若出租人同时要求支付租金利息及逾期违约金，则需依照填补损失原则及禁止额外获利原则来做出决定。

争点15：租赁合同到期后，承租人先期投入的折价补偿规则

在经营性租赁合同中，若承租方遭受行政强制措施，导致租赁合同无法正常执行，并且承租方在合理时间内未能改正其违法行为，则出租方有权终止合同。

争点17：承租人欠付的租金或占有使用费的利息确定

承租人在出租人批准下进行装饰和装修，若合同因故失效或被解除，此时对于形成附合的装饰装修物所具有的价值应如何进行评估。

争议点19：若合同判定无效、达到履行期限或被解除，后续承租人若继续占用并使用该房屋，须缴纳相应的占用使用费用。

第三节　法律适用中的疑难问题

问题1：租赁房屋存在权利瑕疵，承租人解除合同的条件

问题2：租赁房屋存在质量瑕疵，承租人解除合同的条件

问题3：租赁物无法用于约定用途，承租人解除合同的条件

若承租人使用不当导致租赁物品遭受损害，出租人拥有权利终止租赁协议。

若出租人在拥有解除合同的权利后仍收取租金，然而所收租金并未达到实现合同目标所需之充分程度，且承租人的违约行为尚未得到充分纠正，出租人依旧可以在一个合理的时限内继续行使其解除合同的权利。

问题6：出租人未履行维修义务，承租人合同解除权的认定

对于承租人因在租赁房屋所在地无法成功申办营业执照，或出租人拒绝提供协助导致营业执照办理困难，而提出终止租赁合同的情况，应如何处理。

问题8：解除权行使期限的起算时间

问题9：合同解除时间的认定

在租赁合同被提前解除或判定为无效的情况下，出租人要求对方支付原本应享受的免租期租金的处理方式。

问题11：租赁保证金在合同无效、解除时的处理

针对经营性租赁合同因出租方违约而终止的情况，承租方提出的赔偿要求及相应的处理办法。

若当事人提出同时适用定金罚则以及不同种类的违约金，需根据具体情况进行分别处理。

租赁合同中规定，一旦合同到期，承租人安装的配套设施（包括装修）以及不动产所有权应归出租人，若出租人要求承租人在合同终止后拆除并恢复原状，此要求将不予采纳。

合同届满后，承租者须将租赁物恢复至原有状态，若需移除由出租方同意增设或改动的附属设施或建筑，务必严格遵循环保理念，对其使用可能性进行深入审查。

在租赁合同因拆迁、征收或收储而提前终止的情况下，需对租赁物的装饰装修进行相应的处理。

在租赁物遭遇火灾导致损毁的情况下，应由相关责任方承担由此产生的损失，并负责在修复期间支付相应的租金。

若合同因承租方的违约行为而被终止，出租方若阻碍承租方取走其存放在租赁物品中的物品，须承担相应的赔偿责任。

承租人违反租赁协议，导致出租人将租赁物品加锁，此时需对合同是否已终止以及租金及占用使用费的归属进行判定。

租赁合同一旦失效或被解除，若出租方实施断水断电的行为，使得承租方无法正常使用租赁物品，那么在此期间产生的占有使用费用应当如何进行认定呢？

若承租人未按时支付租金，出租人采取断水断电措施，导致承租人遭受营业损失，则需对赔偿责任的归属进行判定。

租赁合同一旦判定为无效或被解除，对于因装饰装修造成的损失进行鉴定时，必须对现场进行实地勘查。在此过程中，关于占有和使用期间产生的费用，应当如何进行认定？

租赁合同一旦解除，出租人是否有权提起诉讼，要求承租人完成搬离或办理租赁场所的工商登记注销等相关责任？

合同终止之后，房东要求租客帮忙完成对网络地图上相关标注的移除操作。

在承租人未支付租金的情况下，出租方不具备对租赁物品的扣押权利；除非有特殊协议，否则出租方不得随意处置承租者遗留在租赁住宅中的物品。

合同一旦被判定为无效或被解除，承租人需按照何种标准、在何时归还租赁物品，以及对于逾期归还所应承担的责任，均需明确界定。

问题27：承租人因情势变更解除合同，双方损失的分担认定

附：房屋租赁合同纠纷请求权、抗辩（权）基础备考表

胡志超 主编定价：85.00元

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